פסק-דין בתיק ת"א 11633-02-09

נתוני רקע

1.         התובעת (להלן, גם "עמידר") משמשת סוכנת מוסמכת של מינהל מקרקעי ישראל המנהל את נכסי רשות הפיתוח. ככזאת היא בעלת זכויות בבניין בן שתי קומות המכיל שש יחידות דיור והנמצא ברח' אלנבי, פינת רח' צהיון 6 (להלן - "הבניין"). אין עוררין כי הנתבע (להלן, גם "מילאד") הינו הבעלים של חנות הנמצאת בקומה הראשונה של הבניין וכי בקומה האחרונה שמתחת לגג, ביחידה מס' 5, מתגוררת גב' אבתיסאם סעיד (להלן - "אבתיסאם") שהיא דיירת מוגנת של עמידר בדירה זו (להלן - "הדירה"). הדירה מצויה מתחת לגג הבניין.

            ועוד אין עוררין כי בהתאם להסכם מכר מיום 14.1.97 בין עמידר לבין מילאד, מכרה לו עמידר את גג הבניין, באופן שהוא היה לבעליו.

2.         עמידר הגישה תובענה כספית על סך 279,159 ש"ח נגד מילאד. נטען כי במהלך השנים 2002 עד 2003, ובשל מצבו הרעוע של הגג, אירעו נזילות ממנו לדירה. כתוצאה מכך אף נשלחה, הן לעמידר והן לאבתיסאם, הודעה ממשרד מהנדס העיר חיפה, בהתאם לחוק העזר לחיפה (מבנים מסוכנים), התשמ"ג - 1983 (להלן - "הודעת הסכנה"). משום חשיבותה יפורטו ממנה חלקים חשובים. עורך הודעת הסכנה רושם כי " בתאריך 19.12.03 נערכה על ידי המהנדס בדיקה בבניין שבבעלותך...בחזקתך... ברח' אלנבי 21 חיפה... ומצא את הממצאים דלהלן:

            א.         סדקים, נשירת בטון ומוטות זיון חשופים בתקרת הדירה של משפחת סעיד.

            ב.         קריסת תקרה מונמכת" (סעיף 1).

בהמשך נרשם כי על יסוד הבדיקה האמורה "סבור אני כי הבניין, דהיינו הנ"ל, עלול לסכן את המחזיקים, את הציבור או את הנכסים הסמוכים" (סעיף 2).

משום כך נדרשו עמידר ואבתיסאם לבצע את העבודות שפורטו, דהיינו " לתקן את התקרה המונמכת והתקרה בדירה של משפחת סעיד" (סעיף 3).

3.         קדמה להודעת הסכנה תביעה שהוגשה לבימ"ש זה על ידי אבתיסאם נגד מילאד, הוא הנתבע 1 שם, ונגד עמידר, היא הנתבעת 2 שם. התביעה הוגשה על סך 50,000 ש"ח בסדר דין מהיר. נטען בה כי לפנים עמידר הייתה בעלת גג הבניין, ולימים הוא נמכר למילאד. נטען כי תקרת הדירה מגלה סימני התפוררות ומשום כך היא פנתה אל מילאד בבקשה לתקן את הגג אשר בבעלותו, אשר נמצא מעל לדירה, וזאת בשל היותו במצב של התפוררות, ואולם הוא סירב לעשות כן. כמו כן הייתה פנייה לעמידר. עמידר סירבה לשתף פעולה עם אבתיסאם לנוכח העובדה שהגג נמכר למילאד. אבתיסאם טענה שהיא קיבלה הצעת מחיר על סך 32,096 ש"ח בגין הוצאות השיפוץ והיא תהיה צפויה להפסד הנאה ממגורים עקב פינוי הדירה. כאמור תביעתה הוגשה על סך 50,000 ש"ח.

            עמידר התגוננה בפני התביעה. מילאד לא התגונן בפניה.

4.         ביום 25.12.03, דהיינו בתכוף לאחר משלוח הודעת הסכנה, שגרה ב"כ אבתיסאם מכתב דרישה לעמידר ולעו"ד גסאן אבו-ורדה, שאין עוררין שבזמנים הרלוונטיים ייצג את מילאד. במכתב נמסר כי " ביום ה' 18.12.03 קרסה הנמכת התקרה בדירתה של מרשתי, וכן נפל לתוך הדירה גוש טיח גדול. רק בנס לא נפגעו ילדה ובן משפחתה של מרשתי שנמצאו באותה העת בחדר" (סעיף 4). עוד נרשם כי "באותו מעמד הבטיחה נציגת עמידר כי הנושא יטופל לאלתר וכי הדירה תתוקן. כן הבטיח מר מילאד פארס באותו יום לתקן את הגג" (סעיף 6). אין עוררין כי מילאד לא השיב למכתב זה.

5.         אחר הדברים הללו הושג ביום 21.1.04 הסכם פשרה בין אבתיסאם לעמידר, בתביעת אבתיסאם. בגדרו צוין כי עמידר " מתחייבת לתקן את גג המבנה שברח' אלנבי 21... על חשבונה בהתאם למפרט ולשרטוטים המצורפים בזה... (סעיף 1). כי "עבודות תיקון הגג יחלו ביום 21.1.04 ויסתיימו עד לתאריך 20.4.04 ולא יארכו יותר משלושה חודשים" (סעיף 2). צוינה התחייבות של עמידר להשתתף במחצית הוצאות שכר דירה חילופית עד לתקרות מסוימות. בסעיף 7 נרשם כי " בכפוף לביצוע האמור לעיל התובעת מצהירה בזאת כי אין לה טענות ו/או תביעות ו/או דרישות נוספות כלשהן כלפי הנתבעת 2 בגין ובקשר לתביעה ב-ת.א. 18196/03". להסכם הפשרה צורף מפרט העלויות. אלו הסתכמו בסך של 57,616.04 ש"ח. הם כללו פריט של " עבודות איטום ובידוד" בסך 16,190 ש"ח.

            להסכם פשרה זה ניתן תוקף של פסק דין. בו ביום הגישה ב"כ אבתיסאם בקשה למחיקת התביעה נגד מילאד. כך, לנוכח העובדה שאבתיסאם ועמידר הגיעו לידי הסכם פשרה.

6.         ממשיכה עמידר ומציינת כי במהלך התיקונים התברר כי מצב התקרה חמור מזה שנחזה, באופן שיש צורך להרוס ולהחליף כליל את גג הבניין. עלות העבודה שנדרשה לכך עולה לסך של 214,638 ש"ח כולל מע"מ. לאלו יש לצרף פירוק וחיבור מערכת חשמל ודמי טיפול באופן שהעלות הסתכמה בסך של 249,654 ש"ח. לאלו צורפו עלויות דמי שכירות ששולמו לאבתיסאם, בהתאם למוסכם, בסכום של 13,505 ש"ח.

            בכך לא הסתיימה המסכת. לאחר גמר ביצוע העבודות דרשה אבתיסאם מעמידר פיצוי נוסף. לאחר משא ומתן שולם לה סכום נוסף בסך של 16,000 ש"ח.

            הנה-כי-כן לטענת עמידר כל אלו הם פועל יוצא של מצבו הלקוי של הגג, שהיה בקניינו ובחזקתו הבלעדיים של מילאד. אכן, לנוכח ההתפתחויות שהיו מצאה עצמה עמידר, היא בעלת הבית של אבתיסאם, הדיירת המוגנת שלה, נאלצת להיחלץ לעזרתה, שמא אף למנוע סכנה מוחשית לגופה ולדירה. משום כך נתבע מילאד לשלם את סכום התביעה.

7.         מילאד התגונן בפני התביעה. הוא טען כי פסקי הדין בתביעת אבתיסאם מעלים השתק פלוגתא לזכותו. ממנו נלמד הן שהתביעה נגדו נדחתה והן שמכל מקום לא ניתן לתבוע ממנו סכום העולה על סך 57,616 ש"ח מכוח פסק דין הפשרה האמור.

            מילאד טען כי עבודות הבנייה של החלפת הגג נעשו ללא הסכמתו ותוך הסגת גבול לקניינו וכי הדבר גרם לו נזקים רבים. אכן הוא מציין כי ביום 20.10.02 שיגר עו"ד אבו-ורדה מכתבו לב"כ אבתיסאם. נרשם שם כי " מבלי להכיר בכל טענה מטענות מרשתך, אין מרשי מתנגד לתיקון הגג על ידי הריסתו ובנייתו מחדש בכפוף לכך כי מרשתך ויתר השותפים בנכס ישלמו את חלקיהם בהוצאות הכרוכות בביצוע העבודות". אכן לשיטתו משעה שעמידר תיקנה והחליפה את הגג, היה בכך משום קיבול ע"י התנהגות של המתחייב ממכתבו זה, דהיינו ביצוע עבודות התיקון וההחלפה, מבלי שהוא יישא בעלויות בגין כך.

8.         טענתו המרכזית של מילאד היא שמכל מקום הנזקים שנגרמו לדירה אינם נובעים מן הגג אשר היה מוחזק באופן מניח את הדעת. הוא נסמך על הודעת הסכנה. והרי הודעת הסכנה לא הייתה ממוענת אליו כל עיקר, אלא אל עמידר ואל אבתיסאם. והעיקר: הודעת הסכנה הבהירה מהן העבודות הנדרשות לשם הסרת הסכנה. כזכור אלו היו אך עבודות שיש לבצע בדירה. נרשם שם, כאמור, כי יש לתקן את התקרה המונמכת והתקרה בדירה של אבתיסאם וזאת לאחר שנמצאו פגמים בתקרות אלו. מוטות הזיון החשופים התגלו בתקרת הדירה. נקבע כי התקרה המונמכת קרסה. משום כך, ומעיקרא, לא היה כל צידוק בהריסת והחלפת הגג.